INTRODUCCIÓN
Nuestro Código Civil, dentro del capítulo de las servidumbres legales, regula en los artículos 580 a 585 la llamada servidumbre de luces y vistas.
La sistemática del Código Civil en esta materia ha sido objeto de numerosas críticas por parte de la doctrina. A dicha regulación legal se le atribuye una serie de defectos:
1. En primer lugar el artículo que abre la sección quinta, el 580, se refiere a la medianería, tratada en la sección anterior.
2. En los artículos 581 a 584 se establecen límites a la propiedad por razón de vecindad.
3. El artículo 585 es el único que contempla propiamente una servidumbre, aunque al igual que en los supuestos anteriores no puede ser calificada como servidumbre legal.
ANTECEDENTES
En el derecho anterior a la codificación, la relación de vecindad entre luces y vistas se regía por el Derecho Romano y por las disposiciones de las Ordenanzas municipales de edificación. Así, la STS, 30 jun. 1859 concedió valor a la regulación de la servidumbre de luces y vistas contenida en las Ordenanzas de la ciudad de Pamplona.
Aparte de las Ordenanzas municipales y la costumbre, las Partidas constituyen el Derecho común vigente en tema de luces y vistas hasta la promulgación del Código Civil.
Cabe sentar como criterio informante de la Ley 15, Título XXXI de la Partida III las siguientes proposiciones: 1) que como una consecuencia del derecho que tenía todo propietario para hacer en su casa lo que quisiera, sin otros límites que los jurídicos y los morales, no ponía traba alguna a la facultad de abrir huecos, para luces y vistas, en pared propia; 2) que tales luces o vistas no constituían, empero, derecho de servidumbre y, por consiguiente, no podían neutralizar el derecho del otro colindante para disminuirlas o anularlas, edificando libremente o dando mayor elevación a construcciones existentes; y 3) que la falta de ejercicio de ese derecho a edificar, por más o menos tiempo, no engendraba prescripción de servidumbre en favor del otro propietario que tuviese abiertos los huecos en su pared. Los antecedentes más próximos se encuentran en los artículos 530 a 535 del Proyecto de Código Civil de 1851.
CONCEPTO DOCTRINAL
Servidumbres de luces y vistas: su distinción
Se entiende por vistas, en sentido legal, la posibilidad de ver o inspeccionar lo que ocurre en un inmueble (S. 8 jul. 1968, AT Oviedo); el poder examinar desde su propiedad el exterior, bien sea la finca contigua u otra más alejada (S. 24 abr. 1990, AT Valladolid); y por luces, la posibilidad de tomar luz del predio vecino.
Por consiguiente, la servidumbre de vistas es un gravamen más amplio que la servidumbre de luces, de modo que aquélla incluye a ésta, pero no a la inversa.
Aun abierta en pared propia, las vistas sobre fundo ajeno están prohibidas, salvo que la pared desde la que se disfrutan esté construida a dos metros o más de distancia respecto al lindero con la finca colindante.
Y en el caso de que la pared no guarde aquella distancia, sólo se permiten los huecos de luces, aunque sujetos a ciertas limitaciones.
Tratándose de pared medianera la distinción no tiene trascendencia, al establecer el art. 580 del CC una prohibición absoluta al respecto.
En el Código Civil, las ventanas de luces es la que se adecua al art. 581; las que deben situarse a la altura de las carreras o inmediata al techo. El citado artículo sólo alude a «luces», puesto que es imposible o sumamente difícil disfrutar de vistas por ventanas o huecos abiertos según las condiciones exigidas por dicha normativa (SCAEVOLA). Como se desprende de los requisitos exigidos por el art. 581 del CC, se persigue sólo la finalidad de proporcionar luz al ámbito en que existen.
El art. 581 CC no contiene una verdadera servidumbre sino un «derecho no permanente y cuya eventualidad se patentiza por la facultad que al propietario del terreno contiguo se otorga para edificar en el mismo sin trabas ni restricciones» (STS, 3 mar. 1905).
Las vistas comprenden todos aquellos elementos constructivos, ventanas, balcones y voladizos, que siendo aptos para el ejercicio del derecho de luces o vistas, no son subsumibles en el ámbito del art. 581.
El elemento que caracteriza a la servidumbre de vistas es la posibilidad de tener a través de ella una visión fácil del fundo vecino. La forma y el tamaño de las ventanas no son determinantes a los efectos de diferenciar entre luces y vistas.
El contenido pasivo de la servidumbre de vistas, consiste, primero, en respetar la amplitud de vistas del predio dominante, y, segundo, en no mermar tal derecho, debiéndose guardar en caso de edificación la distancia del art. 585 CC (STS, 31 dic. 1927).
El art. 585 del CC ha de resultar aplicable por extinción a las servidumbres de luces, ya que éstas, como queda expresado, vienen comprendidas en las vistas.
ABREVIATURAS
PARTE GENERAL
PROBLEMÁTICA GENERAL
DE LA SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS
TÍTULO I
SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS. GENERALIDADES
Introducción
Antecedentes
Concepto doctrinal
Servidumbres de luces y vistas: su distinción
Caracteres
Jurisprudencia
Carácter continuo y aparente
Carácter positivo-negativo
Ventana en pared propia que abre hacia el exterior
Constitución de obras servidumbres relacionadas con la de luces y vistas
Servidumbre «altius non tollendi»
Servidumbre recíproca de luces y vistas
TÍTULO II
ASPECTOS REGISTRALES
La apariencia de la servidumbre de luces y vistas
La oponibilidad a terceros de las servidumbres aparentes no inscritas
Eficacia de la cláusula de estilo «libre de cargas» ante la apariencia de la servidumbre
Jurisprudencia
Publicidad de las servidumbres de luces y vistas: su equivalencia a la inscripción registral
Principio de la fe pública registral: art. 34 LH
Pacto para establecer servidumbre. Acceso al Registro de la Propiedad
Altura a partir de la que habrá de ser ejercitada, no es preciso que se determine con arreglo al sistema métrico decimal, pues basta con que resulte claramente concretada
TÍTULO III
DE LOS DIFERENTES MODOS DE ADQUIRIR LA SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS
Modos de adquirir
A. Por título
B. Por prescripción
C. Por prescripción inmemorial
D. Por signo aparente
Derecho Foral
Prescripción
Adquisición tácita de servidumbre por signo aparente
Jurisprudencia
Adquisición de servidumbres de luces y vistas
A. Adquisición por título
Franja de terreno intermedia entre dos fincas adquiridas por el dueño de la presunta finca dominante para facilitar las luces y vistas
Inexistencia de título constitutivo
Adquisición por título en Cataluña
Determinación de las características de la servidumbre en vía judicial ante la inconcreción del título
Inexistencia de título constitutivo
Una situación de hecho mantenida durante años no lleva consigo la constitución por título de una servidumbre de luces y vistas
Franja de terreno intermedia entre dos fincas adquiridas por el dueño de la presunta finca dominante para facilitar las luces y vistas
Determinación de las características de la servidumbre en vía judicial ante la inconcreción del título
B. Adquisición por prescripción. Cómputo del plazo
En servidumbres positivas
Luces en pared medianera
En servidumbres negativas
Alcance del precepto
Acto obstativo
Actos tolerados
No procede la prescripción
Prescripción inmemorial
No procede la prescripción inmemorial
Prescripción en los Derechos Forales
Navarra
Aragón
C. Adquisición por signo aparente, por destino del padre de familia
Procede su adquisición
No procede su adquisición conforme al art. 541 del CC
Ámbito de aplicación
Especialidades del Derecho Foral
Aragón
Aplicabilidad del art. 541 CC
Navarra
Aplicabilidad del art. 541 del CC
TÍTULO IV
DE LAS FORMAS DE EXTINCIÓN DE LA SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS
Modos de extinción
A. Por consolidación
B. Por el no uso durante veinte años
C. Por imposibilidad de ejercerla
D. Por el cumplimiento del término o cumplimiento de la condición
E. Por la renuncia del dueño del predio dominante
F. Por la redención convenida
G. Por expropiación forzosa
Jurisprudencia
La demolición no impide la pervivencia de las servidumbres de luces y vistas en el edificio reconstruido
Consolidación
Prescripción por no uso
No constituye renuncia
Por expropiación
TÍTULO V
DE LAS ACCIONES EJERCITABLES EN MATERIA DE SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS
Protección del derecho de servidumbre. La acción negatoria
A. Su concepción actual
B. Legitimación
a) Legitimación activa
b) Legitimación pasiva
C. Carga probatoria
D. Prescripción de la acción negatoria
E. Efectos
Jurisprudencia
Alcance de la acción
Legitimación activa
Legitimación pasiva
Excepción de falta de legitimación activa
Litisconsorcio pasivo necesario
Acción negatoria de servidumbre de luces y vistas
Procedencia de la acción
Improcedencia de la acción
Carga de la prueba
Prescripción de la acción para exigir el cierre de las ventanas por haber transcurrido más de 30 años
La acción confesoria de servidumbre
Acciones posesorias
I. Introducción
II. Acciones posesorias de retener y recobrar la posesión
III. La acción real registral del artículo 41 de la Ley Hipotecaria
IV. Proceso sumario de obra nueva
Jurisprudencia
Acciones posesorias: procedencia
Su ámbito
Acción de recuperar la posesión
Improcedencia de la acción de recobrar la posesión
Proceso posesorio de obra nueva
PARTE ESPECIAL
ESTUDIO ESPECÍFICO
DE LA SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS
TÍTULO I
DEL CONSENTIMIENTO DEL MEDIANERO PARA ABRIR HUECO EN PARED MEDIANERA
Art. 580 CC
Comentario
A. Consideraciones previas
B. Fundamento de la prohibición
C. El consentimiento del otro medianero
D. Jurisprudencia
TÍTULO II
DE LOS DENOMINADOS HUECOS DE ORDENANZA
Art. 581 CC
Concordancias
Comentario
Examen del precepto
Servidumbre de luces y construcción con material traslúcido
Jurisprudencia
Alcance del precepto
Construcción en pared contigua con la única finalidad de clausurar los huecos de ordenanza
Legislación navarra
Legislación aragonesa
Material traslúcido en muros exteriores
TÍTULO III
DE LAS LIMITACIONES DE ORDEN LEGAL EN RELACIÓN A LAS VISTAS RECTAS Y OBLICUAS
Art. 582 CC
Concordancias
Comentarios
1. Distancias legales para la apertura de ventanas
2. Fundamento de la prohibición legal
3. Vistas rectas, vistas oblicuas o de costado
4. Medidas de las distancias establecidas en el art. 582 del CC
Jurisprudencia
Alcance del precepto
Finalidad del precepto
Distancias con independencia de quien sea el propietario del terreno sobre el que da la ventana
El art. 582 del CC y las normas urbanísticas
Derecho de Aragón
TÍTULO IV
DE LOS PUNTOS INICIALES PARA LA MEDICIÓN DE LAS DISTANCIAS
Art. 583 CC
Comentario
Jurisprudencia
Alcance del precepto
TÍTULO V
INAPLICABILIDAD DE LAS DISTANCIAS PREVENIDAS EN EL ART. 582
CUANDO LOS HUECOS DAN A LA VÍA PÚBLICA
Art. 584 CC
Concordancias
Comentario
Excepción legal a las limitaciones que para abrir huecos o ventanas establece el art. 582
Concepto de la expresión «vía pública» que utiliza dicho artículo
Jurisprudencia
Alcance del precepto
Interpretación extensiva del concepto de vía pública
Camino privado
Prueba
Fincas separadas por serventías
Fincas separadas por arroyo
Fincas separadas por acequia
TÍTULO VI
DISTANCIA MÍNIMA ENTRE EDIFICACIONES, EN SERVIDUMBRE CONSTITUIDA POR TÍTULO
Art. 585 CC
Concordancias
Comentario
Invasión de distancias: accesión invertida
Jurisprudencia
La accesión invertida en el ámbito procesal: congruencia
Procedencia de la accesión invertida
Rechazo de la aplicabilidad de la accesión invertida
FORMULARIOS
TÍTULO I
CONSTITUCIÓN VOLUNTARIA DE SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS
A. Constitución voluntaria
B. Patio mancomunado
C. Reconocimiento de servidumbre
D. Concesión a título de precario
E. Disfrute de luces y vistas a título de precario
Constitución de otras servidumbres relacionadas con la de luces y vistas
A. Limitación de altura
B. No edificar
TÍTULO II
EXTINCIÓN DE SERVIDUMBRES DE LUCES Y VISTAS
A. Extinción por redención convenida
B. Extinción de servidumbres de luces y vistas por renuncia
TÍTULO III
ACCIÓN NEGATORIA DE SERVIDUMBRE
A. Diversos modelos de demanda-tipo
B. Fundamentos de derecho en acción negatoria
C. Diversos modelos de suplico
D. Reconvención
Escritos solicitando la ejecución de sentencias
A. Solicitud de ejecución de sentencia sobre servidumbre de luces y vistas
TÍTULO IV
ACCIÓN CONFESORIA DE SERVIDUMBRE
A. Modelo de demanda-tipo
B. Fundamentos de derecho en acción confesoria
C. Contestación a demanda en la que se ejercita acción confesoria de servidumbre de luces y vistas, formulando acción negatoria de servidumbre
